Verhuur van onroerende zaken in Oostenrijk heeft niet alleen gevolgen voor de inkomstenbelasting, maar ook voor de omzetbelasting. Als woning kwalificeren zowel reguliere woningen als Ferienwohnungen. Daarnaast zijn er de bedrijfsgebouwen, hotelkamers en campingplaatsen
Verhuur van woningen en vakantiewoningen.
Om in de sfeer van de omzetbelasting terecht te kunnen komen geldt als eerste voorwaarde dat er sprake is van ondernemerschap. Indien er sprake is van verhuur van woningen dan wordt dit getoetst op basis van de zogenaamde “Liebhabereiverordnung”. In dit bereik ligt de grens met hobbymatig verhuren. Kern van de regeling is dat een activiteit die op lange termijn geen (fiscale) winstgevendheid laat zien, niet als onderneming wordt aangemerkt. Dit kan zich enkel voordoen bij de “kleine Vermietung”, waarbij het verhuur van losse woningen (Eigentumswohnungen) betreft.
Wordt voldaan aan de voorwaarden voor ondernemerschap dan geldt dat verhuur van woningen een met omzetbelasting belastbare prestatie is (anders dan in NL, waar dit een vrijgestelde prestatie is). Het hiervoor geldende tarief is in 2019 10%. Let op: voor bijbehorende parkeerplaatsen en kosten van verwarming geldt het tarief van 20%. Ook verhuur van meubels in de woning kan met 20% belast zijn.
Doordat de verhuur belastbaar is, is ook de betaalde omzetbelasting op de kosten die hiermee samenhangen, terug te vragen. Bij aankoop van onroerend goed waar nog veel aan verbouwd moet worden kan dit dus voordelig zijn. Let wel, indien binnen een periode van 20 jaar (NL: 10 jaar) het gebruik wijzigt van belast naar vrijgesteld, dan moet per resterend jaar 1/20 deel worden terugbetaald (herzieningsregeling). Dit kan zich bijvoorbeeld voordoen als de verhuur stopt en de woning vanaf dat moment zelf wordt gebruikt.
Bij verkoop van de woning geldt als uitgangspunt dat de levering vrijgesteld is. Indien dit binnen de periode van 20 jaar plaatsvindt, betekent dit dus een correctie van de reeds terug ontvangen voorbelasting. Het is echter mogelijk om te kiezen voor een belaste levering. Deze keuze maakt de verkoper. Het geldende tarief is 20%. Voordeel is dat de reeds ontvangen voorbelasting niet hoeft te worden terugbetaald. Nadeel is echter dat de Grunderwerbsteuer (NL: overdrachtsbelasting) door de koper ook verschuldigd is over de omzetbelasting. Het tarief bedraagt momenteel 3,5% (in sommige gevallen geldt een lager tarief). In iedere situatie zal dus berekend moeten worden wat het meest voordelig is.
Kleine ondernemersregeling
In Oostenrijk geldt een bijzondere regeling voor kleine ondernemers. Voor ondernemers die niet meer dan € 30.000 (exclusief btw) omzet behalen in een jaar, geldt deze kleine ondernemersregeling. Op grond hiervan is de omzet vrijgesteld. Voorbelasting op inkoopfacturen is niet terug te vragen.
De regeling geldt echter enkel voor binnenlandse ondernemers, die hun onderneming dus in Oostenrijk drijven. Het enkele bezitten van een verhuurde woning gelegen in Oostenrijk is hiervoor niet voldoende. Het is afhankelijk van de specifieke omstandigheden echter mogelijk dat de onderneming toch in het binnenland gevestigd is. Hierbij tellen omstandigheden zoals de vraag waar de beslissingen worden genomen en waarvandaan de verhuur wordt geregeld mee.
